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社科院:这些城市房价有望成为下一个风口

2017-05-12

由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社主办的2017年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会于5月9日召开。


房地产蓝皮书执行主编王业强称,对于2017年房地产市场走势,总体的判断是进入了一个量化调整的阶段,一线城市正在步入存量房时代,房屋租赁市场有望成为房地产行业发展的新机遇。


对于二线过热城市,由于房价上涨空间被透支,量价回调应该是一个大的事件。但是对于那些具有产业和人口支撑的城市,有可能成为下一个市场发展的风口。比如天津、郑州、武汉等城市,受益于这些城市群的发展,城市的潜力将逐步显现,量价将进入平稳增长的周期。对于西部节点城市,比如重庆、成都、西安房价相对较低,市场发展有望进入一个新阶段。


此外,位于大城市周边的小城市或者是自身具有产业优势的三、四线城市,房地产市场发展仍具备潜力。


中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞表示,由于楼市基本面还没有发生根本性的变化,估计今年下半年楼市总体上将强烈观望,量制价稳的态势。但是不同区域表现会有很大的不同,我们的一线城市和热点地区由于强力调控楼市将量跌价稳,以二线城市为代表的区域性中心城市,楼市的量价稳中有升,将是大概率的事件,库存较大的三、四线城市去库存压力依然山大,但是价格大幅度下降的概率极小。


以下为发言全文:


今天我们是第14本房地产蓝皮书发布会,我代表房地产蓝皮书课题组做一个汇报,题目是2016年房地产市场形势的分析以及2017年形势展望。我汇报的内容主要包括以下几个方面:第一,2016年房地产市场运行特点;第二,主要城市房地产指标的比较;第三,当前房地产市场面临的主要问题;第四,政策建议;第五,房地产运行趋势分析和判断;第六,2017年一些区域性的市场分析的情况。首先我们来看2016房地产市场的运行特点,总结了六个方面。


第一,房地产投资增速逐步回暖。2016全国房地产开发投资已经达到10万亿,总投资规模首次超过10万亿元的门槛,同比增长6.9%,也比2015年提高了5.9个百分点。住宅投资同比增长6.4个百分点,也比去年提高6.0个百分点,从图上面可以看到。


第二,土地购置面积降幅逐渐缩小,去年土地购置面积增速是负31.7%,今年是-31.4%,降幅是缩小了,我们从土地购置面积总量上看到,2016年是2.2亿平方米,2010年以来的一个新低。从月度也可以看到这个趋势,土地购置面积呈现逐步缩小的态势,基本上是在负3到负9之间的水平。


第三,房屋新开工面积增速和竣工面积增速由负转正。2015年明显是负值。2015年是-14,2016年上升到8.1%,扭转连续两年负增长的态势。竣工房地产开发面积是10.6亿平米,同比增长6.1%。


第四,商品房销售面积又创新高。2016年商品房的销售面积达到了15.7亿平方米,同比增长22.5%。比2015年提高16个百分点。2016年商品房待售面积6.95亿平米,在去库存的政策指引下,我们比2015年有明显下降,下降3.4%。其中住宅的待售面积为4亿平米,同比下降11%,办公楼、商业营业用房待售面积同比增长10.8%和8.0%。商业办公楼和商业营用房的待售面积是上涨。


第五,商品房增速回到两位数增长。可以看到2016年在全国商品房销售面积大幅增长的情况下,商品房销售增加达到7475每平方米,增速也出现了2010年以来2位数增长,同比增长10.1%,比2015年提高2.7个百分点。住宅均价7203元每平米,同比增长达到11.3%,也比2017年有明显的提高。其他的办公楼、商业经营用房都有一个明显的增幅,11%和2.3%,均比2015年有明显的提高。


第六,房地产开发企业到位资金,增速上涨很快。我们可以看到2016房地产开发企业到位资金总体是达到14.4万亿,同比增长15.2%,比2015年提高12.6个百分点。但是我们从结构上来看,其他资金有一个明显的增幅。在其他资金当中,我们可以看到定金以及预付款以及个人按揭贷款有同比大幅度增长,分别为29%和14.5%,比2015年提高21.5个百分点和24.6个百分点,这是我们对2016年房地产运行的状况有一个描述。


从主要城市的房地产市场指标的比较来看,归结为几个方面。从17个大中城市和70个大中城市和35个大中城市的数据指标进行比较。70个大中城市当中新建商品住宅涨幅前三位分别是深圳、上海、厦门。二手房住宅涨幅前三位分别是深圳、合肥、北京。在70个大中城市当中一线城市明显领涨,热点二线城市出现补涨,其他城市表现相对平稳。我们作了这样的分类描述。


从35个大中城市的指标来看,新建商品住宅成交量前三位分别是重庆、成都、武汉,成交增幅前三位是郑州、天津、杭州。在部分一线的城市和热点城市的成交量较低,反映了这些城市新建住宅供应量较少,导致新房供应量明显减少。而新房供应量较大城市集中在土地供应相对充足二线城市。


同时在35个大中城市当中,从房地产开发投资额指标来看,居于前三位分别是北京、重庆、上海,投资额增幅前三位是南昌、郑州、深圳,也就是说房地产开发投资依然是青睐于人口相对集中,人口规模较大的城市。从土地购置面积来看,前三位分别是重庆、成都、合肥,土地购置面积增速超过100%的有天津、南京和郑州。从施工竣工的面积来看,重庆指标相对比较高,西宁相对较少,济南的施工竣工面积增长速度也非常快,而贵阳出现明显降速。


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