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中国286城房地产市场投资前景排行榜发布

2017-07-21

近日,克而瑞研究中心发布《中国286城房地产投资前景排行榜》(2017版)。榜单显示,凭借规模指标优势,京沪穗深仍远远领先于其他二、三线城市。而在2017年热点城市全面降温的情况下,三四线城市更成为了行业销售增长的主要动力。

以下为易居企业集团执行总裁、克而瑞集团CEO张燕女士对榜单的详细解读:


城市分级标准:

一线城市:北京、上海、广州、深圳等4个城市

二线城市:除一线城市外的省会、副省级、计划单列市及苏州,共33个

三线城市:除一、二线城市以外的地级市,共249个,考虑数据追溯性,不含近年新设立的三沙、儋州等地级市


286城投资前景特征解读


“指标体系调整:需求规模、供求“系数”调高,价格指标“系数”调低。

1、三大经济区即京津冀、长三角、珠三角,集中度持续上升。TOP50城市拥有全国32%常住人口,集中了房地产开发投资的的62%,商品住宅成交面积全国占比为46%,成交金额占比64%。另外一方面,对比去年的位次可以看到,规模化城市中,二线城市在往一点五线冲。而备受关注的三四线,名次变化也非常明显。

2、路网扩张缩短时间距离,核心城市辐射助推周边发展 。中长期发展看产业看人口,人口从哪里来?300公里以内,高铁的发展速度以及站点布局,与整个城市的购买力,人口的动向以及未来房价是成正向相关关系。

▲300公里以内城市高铁联通示意图

3、基建发展成为规模城市房地产市场发展的“催化剂。城市容量有一定的支撑以后,现有的基建投资、投资额的大小与未来有没有规划的利好,决定了三四线城市未来发展过程当中,有没有跳出来。我们把供求关系、轨交的拉通,这些因素都考虑进去,再看三四线城市如何成为热点,大致的逻辑就比较清楚。


“五大都会区”城市外溢投资建议


受五大核心城市辐射影响,分为需求内生城市和外溢市场城市。

实力型城市

经济市场发展抢眼,建议优先进入,抢地攻城,可长期发展。

京津冀:廊坊、沧州、保定

长三角:太仓、绍兴、南通

广   深:佛山、中山、珠海

成   渝:绵阳、泸州、内江、宜宾

总体表现:基础建设完善,与核心城市融入性好,住宅市场量价齐飞。

“这些城市,你会发现已经在限价城市名单了。这也意味着这些城市已经是受惠型城市。对它们而言,整个核心城市的融入性非常好。


优质型城市

积极进入,需防范库存或政策收紧带来的风险。

京津冀:涿州、香河、霸州、唐山

长三角:昆山、吴江、嘉兴、无锡、常州

广   深:清远、肇庆、东莞、江门

成   渝:资阳、眉山

武   汉:宜昌、襄阳

总体表现:经济处于快速发展期,城市配套相对完善。存货压力小,成交放量带动价格上涨。

“城市经济快速发展的阶段,配套相对比较好,一般都是500万以上人口量的城市。今天我们研究城市投资逻辑当中,说的最多就是供求关系、人口以及交通。我发现所有逻辑的内核,无非不超过这几个。

这类城市需要谨慎看待的是什么?有可能这个城市一旦由于政策收紧,它带来的风险马上就会显现出来,而且马上会造成销售周期拉长。每个企业都有自己的投资战略和自己投资的偏好,今天A企业拿到的不见得B企业就可以做。


发展型城市

市场发展健康,具一定规划利好,积极投资布局,提防后劲不足

京津冀:三和、任丘、定州、秦皇岛

长三角:义乌、慈溪、江阴、临安、盐城、镇江、湖州、芜湖、海宁、桐乡

广   深:惠州、揭阳、梅州、汕头

成   渝德阳、雅安、乐山、遂宁

武   汉:孝感、黄冈、鄂州、咸宁、黄石、随州

总体表现:经济发展稳定,人口规模有限,房地产市场刚起步但发展较快。

“人口规模大概只有50到80万,不能说中城市,就是小城市。这类型的城市目前为止,部分没有调控政策出来,但是它最大的问题,可能就是后劲不足。

产业布局也好、人口也好,后续如果不足以支撑整体的发展,这类型的区域,需要慎之又慎。


机会型城市

辐射力度减弱,无重大规划利好;持续关注,抓项目机会

京津冀:遵化、迁安、黄骅、泊头、深州、张家口、安国、承德

长三角:舟山、余姚、金华、宜兴、马鞍山、徐州、淮安

广   深:韶关

总体表现:经济发展稳定、城市配套仍待发展,市场尚不健全,长期市场容量有限。

“如果仅仅是以住宅为核心的规模化的房企,进入到这类型的城市当中,不具备刚才说的成熟条件,个人认为还是不要碰的好。


孵化型城市

城市仍待发展,持续关注,谨慎进入

京津冀:辛集、锦州、鹿泉、藁城、冀州、安国、沙河、邢台、午安、邯郸

长三角:建德、衢州、泰州、丽水、台州、淮南、嵊州

广   深:汕尾、潮州、河源

成   渝:南充、巴中、广元、广安

武   汉:荆州、荆门

总体表现:城市经济和配套基础一般,仍有较大发展空间。

*本文为作者观点,不代表楼市参考立场,仅供读者参考

转自:克而瑞地产研究;作者:研究小Q

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